Tillsammans äger kommunerna en betydande andel av marken i Sverige. Genom bland annat detaljplaneprojekt, arrenden, förvärv och försäljningar spelar kommunerna en viktig roll när den fysiska miljön förvaltas, planeras och byggs ut.

Vi har tagit fram, och utvecklar kontinuerligt ett flertal underlag som stöd för kommunernas arbete inom mark- och exploaterings­­området.

Underlag för plankostnads­avtal

Underlaget är tänkt att fungera som ett stöd till kommunerna i arbetet med att specificera betalningsvillkor och övriga åtaganden inom ramen för ett detaljplanearbete. Det kan användas i sin helhet eller som ett stöd när kommunen utformar ett eget avtal.

Underlaget innehåller förslag på formuleringar och stöd­anteck­ningar i blå text som ska bytas ut och anpassas efter kommunens egna förutsättningar.

Underlag för plankostnadsavtal (docx) docx, 36 kB.

Så fungerar planavgift

PBL ger kommunen rätt att via taxa ta ut planavgift – en avgift för detalj­planeläggning som tas ut om bygglov beviljas och fastigheten har nytta av planen.

Underlag för exploaterings­avtal

Underlaget kan användas som stöd när en kommun tillsammans med en byggherre/exploatör utarbetar och förhandlar fram ett genomförande­avtal kopplat till ett detaljplanearbete. Det är ett förslag på hur man kan välja att systematisera ett avtal samt även resonera kring och formulera olika avtalspunkter.

I materialet beskrivs även vissa frågor gällande genomförande­­processen i detaljplanearbeten.

Upplägget för underlaget är uppdelat i två delar:

1. Introduktion till underlag för exploateringsavtal. I introduktionen till underlaget beskrivs grundläggande förutsättningar för exploaterings­avtal och deras koppling till detaljplaneringen.
2. Underlag för exploateringsavtal. I underlaget för exploaterings­avtal finns förslag på struktur och texter i avtal samt kommen­tarer till paragraferna.

• Introduktion till underlag (pdf) pdf, 810 kB.
• Underlag för exploateringsavtal (docx) docx, 74 kB.

Allmän platsmark och LOU

Upphandlingsmyndigheten har tagit fram stöd för att underlätta en bedöm­ning av vad som bör göras inför anläggning av allmänna platser och vad kommunenen bör uppmärksamma för att avgöra om LOU kan tillämpas.

Allmänna anläggningar och samhällsfastigheter – Upphandling och statsstöd vid exploatering, Upphandlingsmyndigheten Länk till annan webbplats.

Kommunal mark och mark­anvis­ningar

Det kommunala markinnehavet ser olika ut i olika kommuner. En del kommuner äger mycket mark och andra har ett begränsat mark­innehav. Försäljningar och förvärv styrs av flera olika lagar och regler.

Kommunen har inte rätt att sälja mark till underpris. Försäljningen ska bland annat ske med hänsyn tagen till EU:s statstödsegler samt kommunallagens krav på god ekonomisk hushållning och förbud att gynna enskilda närings­idkare. Det innebär att försäljning i princip ska ske till marknadspris, men olika faktorer som påverkar marknads­­värdet kan vägas in i ett anbuds­förfarande.

Kommunen har rätt att lösa in mark för allmän platsmark eller utbyggnad av kommunal social service (till exempel skola, äldre­vård). Det ska ske till för ändamålet marknadsmässigt pris, men även förväntningsvärdet ska räknas in och därefter ska ett påslag göras med 25 procent enligt expropriations­lagen. Denna typ av kommunala markförvärv kan på detta sett bli mycket kostsamma.

Marknadsvärde eller anbud

Försäljning av kommunal mark kan ske via direktanvisning på marknads­mässiga villkor eller efter ett anbuds­förfarande.

Vid ett anbudsförfarande (anbudstävling) kan andra faktorer än priset lyftas in i förfrågan, till exempel krav på byggstart, hyres­rätter, hyresnivåer och/eller utformning. Ett anbudsförfarande kan utformas på olika sätt och med olika detaljeringsgrad:

• Priset kan vara enda urvalskriterium.
• Priset kan vara fast och urvalskriterierna handlar om fastställda krav.
• Både pris och krav kan vara urvalskriterier.

Ett anbudsförfarande kan även ske i en tvåstegsprocess, med en första omgång som en prekvalificering.

Ett alternativ till försäljning kan vara att upplåta mark med tomträtt. Ingen försäljning sker, men en årlig avgift ska erläggas.

Tidigt eller sent i planprocessen

Försäljningen av kommunal mark kan ske tidigt i en planprocess. Då är köparen ofta delaktig i utformningen av området. Kommunen kan alternativt planlägga mark i förväg och sälja sent, när det finns en detaljplan som vunnit laga kraft. När försäljning sker sent kan det vara lämpligt att detaljplanen ger en viss flexibilitet för utbygg­naden. Kommunen kan i båda fallen ställa kompletterande krav i avtalet.

Kommunen bör arbeta med olika förfaranden vid olika typer av mark­anvisningar. Principer ska framgå av i kommunens riktlinjer för mark­anvisningar.

Stöd vid markanvisningar

Vi har tagit fram ett stöd för kommunerna i arbetet med avtal vid markförsäljning i samband med detaljplanering. Här beskrivs även kortfattat alternativet att upplåta mark med tomträtt.

Markanvisningar – grundläggande förutsättningar (pdf) pdf, 966 kB.

Vägledning för krav och kriterier i markanvisningar

Denna vägledning är ett stöd till kommuner som vill använda mark­anvisningar som ett verktyg för att främja hållbar stads­utveckling. Den samlar exempel på krav och bedömningskriterier som kan användas i markanvisningsprocesser och marköverlåtelser, med fokus på ekonomi, social hållbarhet samt miljö och klimat.

Målet är att underlätta för kommuner att ställa tydliga, relevanta och rättssäkra krav – utan att skapa oavsiktlig administration eller oklar­het för byggherrar. Innehållet kan användas som underlag vid utform­ning av markanvisningspolicy, inbjudningar, tävlingsprogram och avtal.

Vägledningen har tagits fram inom projektet Hållbara markanvis­ningar under ledning av forskningsinstitutet RISE i samarbete med ett flertal kommuner, byggaktörer och akademi. Projektet finansi­erades av Vinnova. SKR har deltagit som referensgrupp.

Vägledning för hållbara markanvisningar (pdf) pdf, 2 MB.

Vid frågor eller behov av stöd i implementering av vägledningen, kontakta projektet Hållbara markanvisningar.

info@markanvisning.se

SKR:s markfakta

Vi har i en enkät till landets kommuner hämtat in en stor mängd information om markpriser och markförvaltning för bostäder och verksamhetsmark under 2024.

Undersökningen visar bland annat till vilket genomsnittligt pris de sålde mark för bostadsbyggande och verksamhetsmark, vilka faktorer som ligger bakom försäljning och förvärv av mark samt vilka krav kommunerna ställer inom ramen för markanvisning.

Det är inte kommunernas markpriser som gör det dyrt att bygga bostäder i Sverige som det ofta påstås i den allmänna debatten. Kommunal mark är en liten utgift i bostadsbyggandet, visar enkätsvar från kommunerna.

Studien är unik eftersom den i den del som rör markförsäljning fokuserar på just köpeskillingen. Exempelvis har SCB i sin statistik gällande markpriser utöver köpeskillingen även inkluderat kost­nader för till exempel mark­arbeten, räntor och fastighetsbildning.

Även andra organisationer har under senare år publicerat siffror som rör kommunal markförsäljning men där de redovisade summorna även omfattar exempelvis markarbeten, kostnader för utredningar, tillstånd och detalj­plane­handläggning.

Slutsatserna från dessa studier kan ge en bild av den ekonomiska posten för markåtkomst men vår undersökning ger oss en förståelse för hur priset för mark ser ut exklusive andra omkost­nader.

Enkätstudien har genomförts tre gånger tidigare för åren 2016, 2019 och 2022. 80 procent av landets kommuner deltog i den senaste studien, däribland 19 av de 20 kommuner som har flest invånare.

Statistik från SKR Markfakta