Publicerad: 28 april 2020

Statligt stöd för sänkta lokalhyror med anledning av coronaviruset

Kommuner, regioner och deras bolag kan söka ersättning av staten när de, med anledning av coronaviruset, tillfälligt sänker den fasta hyran för hyresgäster i utsatta branscher. SKR presenterar här ett vägledande material om regeringens förordning för det statliga stödet (SFS 2020:237).

Sammanfattning av stödet

Förordningen hittas på länken nedan. Den träder i kraft den 1 juli 2020.

Förordning om statligt stöd när vissa lokalhyresgäster fått rabatt på hyran, SFS 2020:237 (PDF, nytt fönster)

I korthet innebär stödet följande. Den hyresvärd som sänker den fasta hyran för vissa närmare utpekade hyresgäster under perioden den 1 april till den 30 juni kommer att kunna söka stöd för att kompensera en del av nedsättningen. Kompensationen ges med maximalt 50 procent av den nedsatta fasta hyran, det vill säga själva rabatten, dock maximalt 25 procent av den ursprungliga fasta hyran. Kompensationen kommer att kunna sökas av hyresvärdarna i efterhand genom ett digitalt ansökningsförfarande via vissa utpekade länsstyrelsers webbplatser. Länsstyrelserna kommer att motta ansökningar från och med den 1 juli till den 31 augusti.

Stöd får inte lämnas till Statens fastighetsverk eller med avseende på en hyresgäst som är statlig myndighet. I övrigt finns inga begränsningar i vilka hyresvärdar som kan ansöka om stöd, utan såväl kommuner som regioner och bolag ägda av kommuner och regioner kan ansöka om stöd eller utgöra stödberättigad hyresgäst.

Det är främst hyresgäster verksamma inom utsatta branscher som sällanköpshandel, hotell och restaurang som omfattas. I 5 § i förordningen anges exakt vilka branscher som omfattas med koder i Standard för svensk näringsgrensindelning (SNI). En listan över vilka branscher det gäller och som ingår i förordningen finns på länken nedan.

Branscher att ta emot hyresstöd enligt förordning (PDF, nytt fönster) (2020:237)

Förfarande

Förutsättningarna för att kunna söka stöd anges i 6 § i förordningen och är följande:

Ett avtal om hyra av lokal, där hyran helt eller delvis är bestämd till ett fast belopp i kronor, har tecknats med en hyresgäst i utsatt bransch senast den 1 mars 2020 och hyresgästen ska ha hyrt lokalen under perioden 1 april till och med den 30 juni 2020.

Att hyran ska vara bestämd till ett fast belopp innebär att den del som utgör omsättningshyra och andra rörliga kostnadsdelar som kan ingå i det totala hyresbeloppet inte omfattas. Mervärdesskatt är hyresrättsligt inte heller en del av hyran. Någon särskild information om hur begreppet hyra ska tolkas i stödförordningen har regeringen inte givit. Mer om hur mervärdesskatt hanteras nedan.

En överenskommelse om rabatt på lokalhyra ska ha tecknats mellan hyresvärden och hyresgästen senast den 30 juni 2020 och rabatten ska gälla under perioden 1 april till och med den 30 juni 2020.

Enligt överenskommelsen ska den nya hyran understiga det fasta belopp som annars skulle ha betalats under samma period enligt det ursprungliga hyresavtalet och i övrigt på oförändrade villkor.

Fastighetsägarna Sverige har i samråd med Sveriges Allmännytta tagit fram en mall för överenskommelse om tillfällig hyresrabatt. I mallen är överenskommelse om nedsättning av hyra villkorad av att statligt stöd utbetalas.

Stödets storlek och ansökan om stöd

Stöd ges med maximalt 50 procent av den nedsatta fasta hyran, alltså den rabatt som hyresvärden och hyresgästen har kommit överens om för perioden den 1 april till och med den 30 juni. Stödet kan dock aldrig bli högre än 25 procent av den ursprungliga fasta hyran.

När stödets storlek bestäms ska hänsyn även tas till de stöd som andra hyresvärdar beviljat samma hyresgäst då det sammanlagda stödet av EU-rättsliga statsstödsskäl inte får överstiga 800 000 euro. Frågan torde endast aktualiseras vid stöd till större rikstäckande bolag som kan antas få hyresstöd från flera offentliga organ i deras egenskap av hyresvärd.

Det är hyresvärden som ansöker om stödet hos ansvarig länsstyrelse via en e-tjänst som Boverket håller på att ta fram. En ansökan om stöd ska innehålla de uppgifter som krävs för att bedöma om sökanden är berättigad till stöd, alltså uppgift om vilken bransch hyresgästen är verksam inom, att det föreligger ett hyresavtal tecknat senast den 1 mars 2020 för aktuell period samt att det finns en överenskommelse om hyresrabatt tecknad senast den 30 juni 2020. I förekommande fall även uppgift om att hänsyn tagits till andra hyresvärdars stöd så att det totala stödet inte uppgår till mer än 800 000 euro. I § 10 i förordningen anges vilka länsstyrelser som är ansvariga. Länsstyrelsen kommer sedan att handlägga ärendet och fatta beslut om stödet som sedan utbetalas av Boverket.

Viktigt att observera är att stödet måste sökas mellan den 1 juli 2020 och den 31 augusti 2020.

Momskonsekvenser

Bidrag som inte är en direkt ersättning för en vara eller en tjänst ska trots det ändå ingå i ersättningen när bidraget är direkt kopplat till priset. Bidraget ska därför, i vart fall som vi för närvarande tolkar rättsläget, ingå i ersättningen vid beräkningen av beskattningsunderlaget. Detta innebär att i de fall hyresvärden lägger moms på hyran för lokaler som omfattas av frivillig skattskyldighet ska moms läggas även på bidragsdelen.

Om hyresvärden har avtalat med hyresgästen om en hyra på 4 000 kronor exklusive mervärdesskatt och får ett bidrag kopplat till hyran på 2 000 kronor blir beskattningsunderlaget alltså 6 000 kronor (4 000 kronor + 2 000 kronor). Hyresgästen faktureras 5 500 kronor, varav mervärdesskatt 1 500 kronor (6 000 kronor x 0,25).

För ytterligare information se Skatteverkets webbplats.

Bidrag som påverkar beskattningsunderlaget, Skatteverket
Faktureringsskyldighet, Skatteverket

Regelverket om statligt stöd

Beslut om hyresnedsättning till enskilda företag kan anses som statligt stöd enligt artikel 107.1 EUF-fördraget. I de fall hyresnedsättning ges på objektiva och affärsmässiga grunder är det fråga om avtalsrelaterade bedömningar som en privat aktör i motsvarande situation hade kunnat besluta om och alltså normalt inte fråga om statsstöd.

När det gäller stöd enligt den nu aktuella förordningen har EU-kommissionen godkänt stödet och slagit fast att det är förenligt med de tillfälliga statsstödsreglerna i anledning av coronautbrottet. Observera dock 9 § andra stycket i förordningen, att när stödets storlek bestäms ska hänsyn även tas till de stöd som andra hyresvärdar beviljat samma hyresgäst då det sammanlagda stödet av statsstödsskäl inte får överstiga 800 000 euro. Vissa större rikstäckande bolag kan alltså behöva försäkra att det totala stödet från offentliga aktörer, inklusive hyresnedsättningar, inte överstiger 800 000 euro.

Mer information om statsstöd finns på Upphandlingsmyndighetens webbplats.

Statsstöd, Upphandlingsmyndigheten

Kommunalrättsliga förutsättningar för att sätta ned hyra

Till skillnad från privata fastighetsägare har kommuner och regioner att iaktta regeringsformens krav på objektivitet och likabehandling. Härutöver får kommuner och regioner inte utan synnerliga skäl lämna stöd till enskilda näringsidkare, 2 kap. 8 § kommunallagen. Enligt 1 kap. 3 § lagen (2009:47) om vissa kommunala befogenheter ska kommuner och regioner när det gäller lokaluthyrning bedriva verksamheten på affärsmässiga grunder. Kommuner, regioner och deras bolag har i egenskap av hyresvärdar därför ett ganska stort utrymme för affärsmässiga överväganden i relationerna till sina hyresgäster.

Om en hyresgäst riskerar att hamna i en obeståndssituation med kanske konkurs till följd är det någonting hyresvärden måste kunna beakta och till exempel sätta ned hyran under viss tid för att undvika tomma lokaler. Alltså ett övervägande på objektiva och affärsmässigt grunder i det enskilda fallet. Till denna bedömning kan naturligtvis också läggas det statliga hyresstödet som endast ges till utsatta branscher och där det krävs att hyresvärden sätter ned hyran för att ersättning ska utgå.

Ett sådant affärsmässigt övervägande att sätta ned hyran bör av anförda skäl inte kunna ses som ett näringslivsstöd till enskild näringsidkare som omfattas av 2 kap. 8 § kommunallagen.

Vill en kommun eller region på ett mera övergripande sätt och utan individuella bedömningar stötta sina hyresgäster skulle det kunna betraktas som ett stöd till enskild näringsidkare enligt 2 kap. 8 § andra stycket kommunallagen. För sådant stöd krävs att det föreligger synnerliga skäl och mot bakgrund av att den situation vi nu befinner oss i torde få betraktas som extraordinär, bör det gå att argumentera för att ”synnerliga skäl” enligt paragrafens andra stycke är uppfyllt när det gäller hyresstöd till företag som tillhör en bransch som drabbats hårt av pandemin. Även här kan till bedömningen läggas det statliga hyresstödet som endast kan utgå till utsatta branscher som utpekats av regeringen.

I de fall kommun- eller regionägda bolag är hyresvärdar kan dessa fatta beslut om nedsättning av hyra i enskilda fall och på affärsmässig grund i enlighet med vad som angivits ovan. Om kommun- eller regionfullmäktige däremot fattar generella beslut om nedsättning av hyra - som även avses träffa bolagen i egenskap av hyresvärdar - måste kommunen eller regionen som ägare ge ägardirektiv till bolagen att följa beslutet, eftersom ett sådant beslut kan innebära att annat än affärsmässiga grunder ska beaktas.

För att bolagen ska bli bundna av fullmäktiges ägardirektiv måste direktiven antas på en bolagsstämma. Några anpassningar av bolagsordningen behövs inte. Bolagsstämman behöver dock inte hållas i fysisk form, utan kan genomföras som pappersstämma, i vart fall om det rör sig om ett helägt bolag.

Hyresrättslig grund för nedsättning av hyra

I de fall en kommersiell hyresgäst hyr ett objekt beläget inom en anläggning, till exempel ett bad, en idrottshall eller en sjukhusentré och anläggningen/entrén stängs eller tillträde till den kraftigt begränsas, kommer det troligen att innebära ett intäktsbortfall för hyresgästen. I dessa fall kan det dock vara fråga om en brist i hyresrätten eller till och med ett kontraktsbrott från hyresvärdens sida, allt beroende på situation och orsak till stängningen. En hyresgäst kan i ett sådant läge naturligtvis ha rätt till nedsättning av hyran på rent hyresrättsliga grunder under den tid bristen föreligger.

Mot bakgrund av att den stödberättigade överenskommelsen om nedsättning av hyra inte får innehålla andra villkor än just hyresnedsättningen måste till exempel en nedsättning som sker på hyresrättslig grund regleras särskilt.

Ytterligare information om hyresstödet

Länsstyrelsen i Västra Götaland är samordnande länsstyrelse i arbetet med stödet och på den länsstyrelsens webbplats finns ytterligare information om stödet. Även Boverket har viss information på sin webbplats.

Stöd för sänkta hyror i utsatta branscher, Länsstyrelsen Västra Götaland

Stöd när vissa lokalhyresgäster fått rabatt på hyran, Boverket

Kontakt

Har du en fråga med anledning av det pågående virusutbrottet?

Titta först på våra frågor och svar som finns här på webbplatsen.

Covid-19 och det nya coronaviruset








Hjälpte informationen på sidan dig?

Tack för att du hjälper oss!